Investir em imóveis através de fundos imobiliários está se popularizando cada vez mais. No 3° trimestre de 2022, a B3 (bolsa de valores) reportou que havia cerca de 2 milhões de investidores (quantidade em CPFs) em fundos imobiliários – um aumento de 29% em um ano.
Até porque, convenhamos, deixou de ser um segredo investir em fundos imobiliários.
Basta abrir uma conta em uma corretora, acessar a plataforma, escolher o FII pelo código do ticker e ir às compras! Simples assim.
Só que mesmo que o processo de compra seja simples, há muita coisa por trás que não te contam sobre fundos – coisas que podem fazer você perder muito dinheiro.
Mas é pra isso que fizemos este artigo: para ser seu guia nessa jornada pela independência financeira!
Neste artigo, você verá:
- O que são fundos Imobiliários?
- Como começar a investir em fundo imobiliários?
- Quais os tipos de fundos imobiliários?
- Como funcionam os fundos imobiliários?
- Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários?
- É seguro investir em fundos imobiliários?
- Quanto preciso para começar a investir em fundos imobiliários?
- Qual a rentabilidade dos fundos imobiliários?
Vamos lá!
O que são Fundos imobiliários (FIIs)?
Fundos imobiliários (também conhecidos como FIIs) são fundos de investimentos que investem em imóveis, basicamente. Mas antes, vamos explicar o que é um fundo de investimento.
A lógica dos fundos pode ser explicada como a de um condomínio. Algumas pessoas reúnem seus recursos para um objetivo em comum: para os condomínios, esse objetivo é de conviverem no mesmo local; para os fundos, de investirem em ativos em comum.
Quando um investidor investe em um fundo, ele vira um cotista. Isso porque ele está comprando uma cota do fundo, sendo assim dono de uma parte dele. A soma do dinheiro dos cotistas forma o patrimônio total do fundo, e o gestor (podemos fazer uma analogia com o síndico) escolhe onde alocar melhor os recursos.
E isso é benéfico pelo fato de que, ao comprar um fundo, você pode se expor a diversos ativos diferentes que antes você não conseguiria, já que os fundos conseguem alocar muito mais recursos e diversificar o patrimônio.
E claro, para os FIIs a história não é diferente.
Ao investir em fundos imobiliários, você está comprando uma parcela de diversos imóveis diferentes – seja imóveis de logística, escritórios ou até mesmo shoppings!
Mas você precisa se atentar em algumas coisas antes de investir em um fundo imobiliário:
- Quem é o gestor (a pessoa que vai alocar os recursos do fundo);
- Quem é o administrador (quem vai responder juridicamente pelo fundo);
- Como funciona a alocação dos investimentos do fundo (isto é, em qual setor e quais imóveis ele vai investir).
Claro que existem dezenas de outros coisas, porém essas são as principais. Lembre-se de ter um analista profissional te ajudando na escolha dos melhores fundos imobiliários para investir.
Na Spiti, você encontrará as melhores recomendações de investimentos pelo menor preço do mercado. Que tal dar uma olhada e conhecer uma carteira que pode te ajudar a ganhar mais dinheiro?
Como funcionam os fundos imobiliários?
Trazendo um pouco mais a parte teórica para explicar o funcionamento de um fundo imobiliário, primeiramente precisamos entender quem constitui toda a operação dele. Dentre os dois principais agentes, podemos destacar:
- Gestora do fundo
A gestora é a responsável por dividir o fundo em cotas para que ele possa receber captação de novos clientes e, a partir do momento que ele começa a receber, de alocar esse dinheiro nos ativos.
É a gestora que toma as decisões de investimentos de acordo com a política estabelecida em seu regulamento. Ou seja, se o fundo começar a se desalinhar com o que foi definido, ela precisa rebalancear os ativos novamente.
- Administradora
Agora, para assuntos um pouco mais burocráticos como impostos, registros na CVM (Comissão de Valores Mobiliários, órgão responsável pela fiscalização da Bolsa e seus produtos), atas de assembleia, contratar um auditor independente, entre outras.
Dito quem são os dois principais agentes envolvidos em um fundo, vamos para a parte prática.
– As cotas emitidas pelo gestor vão para a Bolsa de Valores para que os investidores possam comprar;
– O fundo capta os recursos e começa a alocar o capital comprando imóveis, construindo novos terrenos, ou até mesmo investindo nas dívidas destes empreendimentos (falaremos mais abaixo sobre isso);
– O gestor cuida dos ativos do fundo enquanto o administrador faz todo o processo burocrático, assim garantindo a transparência a gestão do fundo;
– Os lucros gerados a partir dos proventos de aluguel, juros e vendas de imóveis são distribuídos aos cotistas.É assim que o mercado imobiliário na Bolsa consegue andar com as duas pernas. Fez sentido para você?
Como começar a investir em fundos imobiliários?
E se você está achando que é um bicho de sete cabeças investir em fundos imobiliários, pode acalmar os ânimos. Em literalmente 3 passos, você já consegue fazer isso! Confira as etapas abaixo:
Abra uma conta em uma corretora
O primeiro passo para investir em qualquer ativo da bolsa é abrir uma conta em uma corretora. Somente através de uma corretora é que se pode fazer operações de compra e venda na B3.
Hoje em dia, várias corretoras não cobram nada para criar uma conta, e ainda por cima possuem taxa zero de corretagem. E pode fazer tudo isso através do celular sem sair de casa.
Transfira recursos
Depois que tiver criado uma conta, você precisa transferir o dinheiro da sua conta bancária para a sua conta na corretora.
Claro que, dependendo do banco que utiliza, eles são a mesma coisa. O Banco Inter, por exemplo, possui duas contas em uma só.
Porém, se o seu banco não possui ainda essa funcionalidade, não entre em pânico. É muito fácil fazer uma transferência hoje em dia (ainda mais com o Pix no mercado).
Procure por fundos imobiliários
Por último, você precisa procurar o fundo imobiliário através do ticker que ele é negociado na Bolsa de Valores.
Você pode fazer isso através do Home Broker (uma ferramenta bastante utilizada pelos investidores mais experientes, porém um pouco confusa), ou procurar através da barra de pesquisa da sua plataforma. Como muitos não estão acostumados com o Home Broker, algumas corretoras facilitam para os iniciantes.
Após digitar o código do fundo imobiliário que você escolheu, basta realizar a ordem de compra. Parabéns, agora você é dono de um imóvel!
Quais os tipos de fundos imobiliários (FIIs)?
Na B3, você encontrará alguns tipos diferentes de fundos imobiliários com estratégias exclusivas para cada um deles. Mas no geral, podemos dividir em fundos de tijolos, fundos de papéis e fundos de fundos (FoFs)
Confira abaixo com detalhes cada um destes fundos:
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolos possuem esse nome pelo fato de comprarem diretamente os imóveis e administrá-los.
Como assim?
Existem várias formas de participar do mercado imobiliário. Você comprar um título de renda fixa atrelado a algum empreendimento (falaremos mais pra baixo sobre isso), ou comprá-lo e ser dono de um pedaço dele.
Os fundos que fazem essa compra direta são os chamados fundos de tijolo. Eles possuem esse nome porque um tijolo remete a algo físico. Em outras palavras, ao comprar um fundo de tijolo, você vira dono de um shopping, uma laje corporativa, um galpão, entre outros.
Fundos de papel
Agora, com os fundos de papel a situação é um pouco diferente.
Dizemos isso pois, ao comprar uma cota de um fundo de papel, você não está sendo dono do imóvel. Isso porque os fundos de papel compram títulos de renda fixa do mercado imobiliário.
Podemos colocar como exemplo os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). Ambos são títulos de renda fixa, isto é, títulos que não possuem participação societária na empresa que emitiu o título, mas possuem um direito de receber o pagamento.
Em outras palavras, fundos de papel recebem seus proventos através da remuneração da dívida que os imóveis possuem com os credores. É assim que os fundos de papel são remunerados.
Fundos de fundos (FoFs)
E se você é o tipo de investidor que quer ter de tudo um pouco – fundos de tijolos, fundos de papéis, shoppings, logísticas, entre outros, os FoFs podem ser uma boa alternativa para você.
Os fundos de fundos (FoFs) são fundos que investem em outros fundos. Isso significa que o seu potencial de diversificação aumenta drasticamente.
Quer um exemplo?
Imagine que você só tem R$ 100, e quer investir em diversos fundos diferentes. Você quer ter um fundo de tijolo, um de papel, e desses fundos você quer que estejam ligados ao setor de logística e de shopping. O problema é que com R$ 100 você não conseguiria investir em todos eles de uma vez.
Nisso, você descobre que existe um FoF que investe em todos esses fundos de uma vez. Em resumo, os R$ 100 estarão alocados em todos os fundos
Bônus: Fiagros
Esse tipo de fundo é novo no mercado.
Os fiagros são fundos de investimentos categorizados com fundos imobiliários. Porém, a diferença para os outros FIIs é que os fiagros são exclusivos ao agronegócio.
Basicamente, é uma junção de recursos de vários investidores para que o patrimônio seja investido em títulos Certificado de Recebíveis Agropecuário (CRAs), Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs), entre outros títulos. E claro, imóveis do meio rural como fazendas.
É um mercado relativamente novo, a sua regulamentação e disponibilização ao público se deu apenas em outubro de 2021. Inclusive, utiliza a mesma base de legislação que os FIIs.
Quais as vantagens de investir em Fundos Imobiliários?
Agora que você já entendeu o que são os fundos imobiliários e quais são os tipos desses ativos, você deve estar se perguntando? “Ok, já entendi como tudo funciona. Mas por que eu deveria investir em fundos imobiliários, afinal?”
Bom, existem várias vantagens que tornam os fundos imobiliários exclusivos e muito rentáveis para aqueles que sabem escolher bem. Confira abaixo algumas dessas vantagens:
Segurança
A nossa bolsa de valores evoluiu muito nos últimos anos. Desde 2017, quando começou a explosão no digital sobre finanças, muitas pessoas começaram a investir seu dinheiro em ações e fundos imobiliários. E claro, com isso toda a tecnologia envolvida.
Hoje, é muito seguro investir na bolsa. Pode ser até mais do que na poupança de bancos pequenos, por exemplo!
Afinal, se a corretora pela qual você compra ações falir, você não as perde. Isso porque a custódia está na B3. Então, a partir do momento em que fez a compra da ação, a corretora não tem mais poder sobre ela.
O único ponto que é importante de ser olhado é que os FIIs são ativos de renda variável. Isso significa que eles podem variar de valor ao longo do tempo – diferente dos títulos de renda fixa, que você sabe quanto vai receber e até quando.
Facilidade
Como mostramos acima o processo de comprar um fundo imobiliário, dá para perceber que é bem simples, não é? Para recapitular, basta você seguir estes três passos:
- Abrir uma conta em uma corretora
- Transferir os recursos para a sua conta
- Escolher o fundo imobiliário através da plataforma ou do homebroker.
Percebe como é muito mais simples do que comprar um imóvel, por exemplo?
Baixo custo
E se você ouvir em algum lugar que investir em imóveis é só para gente rica, envie este artigo imediatamente para essa pessoa. Ele com certeza vai tirar muitas dúvidas.
Hoje, é muito fácil encontrar cotas de fundos de apenas R$ 10! Se você quer um mercado mais democrático e acessível do que isso, não vai encontrar. Investir em imóveis com um valor tão baixo só é possível graças aos fundos imobiliários.
Rendimento mensal
Você sabia que os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir dividendos?
De acordo com a Lei 9.779/1999, os fundos imobiliários precisam distribuir 95% dos seus resultados para os cotistas, como mostra o texto abaixo retirado da lei:
Art. 10º Inciso XI – critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.
Parágrafo único: O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado entre 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Diferente das ações de empresas, que não são obrigadas a distribuir o lucro para seus acionistas, os FIIs precisam fazer essa distribuição por meio dos dividendos. Esse é um dos motivos que torna os fundos imobiliários tão atrativos para quem quer viver de renda.
Porém, é importante ressaltar que eles não são obrigados a distribuir todos os meses. Como mostra bem a Lei, essa distribuição deve ocorrer em períodos semestrais. Mas o que nós vemos na prática é que quase todos os fundos distribuem mensalmente.
Impostos reduzidos
Um outro benefício dos fundos imobiliários é a isenção de impostos nos lucros.
Isso significa que os dividendos que você recebe não precisarão ser tributados. Isso é garantido por lei. O que você deve ficar atento é na tributação na venda das cotas dos FIIs:
- 20% de imposto se a venda foi através de Day Trade (compra e venda no mesmo dia)
- 15% de imposto se a venda foi através de Swing Trade (compra e venda em dias diferentes)
Diversificação
E se tiver pouco dinheiro, mas quiser investir em vários tipos de imóveis diferentes, você pode escolher os FoFs – fundos de fundos.
Como mencionamos mais acima, FoFs são fundos que investem em outros fundos. Isso significa que, ao comprar cotas de fundos de fundos, você aplicará seu dinheiro em diversos outros fundos indiretamente.
E o buraco é ainda mais embaixo: estes fundos podem investir em diversos imóveis em diversos locais diferentes. São Paulo, Rio de Janeiro, Amazonas, entre outros. Diversificação é o que não falta!
É seguro investir em fundos imobiliários?
Embora os fundos imobiliários sejam totalmente regulamentados pela CVM e seus ativos possam ser acompanhados pelo site da B3, é sempre bom destacar que FIIs são ativos de renda variável – ou seja, ativos de risco.
Mas isso não significa que você vai perder todo o seu capital caso aconteça alguma coisa.
Quando dizemos que o mercado imobiliário possui um risco, estamos falando de um risco inerente a todos os outros ativos considerados como renda variável.
Entretanto, ainda vale destacar que o mercado de FIIs costuma ser menos volátil do que o de ações. Afinal, eles precisam distribuir 95% dos seus lucros para os cotistas. Isso diminui o potencial de valorização do fundo, mas também a sua volatilidade.
Portanto, antes de tomar qualquer decisão de investimento, é bom fazer o seu teste de perfil de investidor, pedir a ajuda de especialistas do mercado imobiliário, e aí sim você pode começar a investir com mais segurança!
Quanto preciso para começar a investir em fundos imobiliários?
De forma bem resumida: R$ 10. Esse é o montante inicial que você precisa ter para começar a investir em fundos imobiliários.
Existem hoje fundos que estão negociando na casa dos R$ 10 reais. Vamos dar aqui 5 exemplos, mas não leve como recomendação de investimentos. O intuito é apenas mostrar que é possível investir com R$ 10.
- VSLH11: R$ 9,02
- KISU11: R$ 8,08
- MXRF11: R$ 10,12
- TORD11: R$ 7,19
- RBVO11: R$ 10,90
O preço é datado no dia 29/11.
Qual a rentabilidade dos fundos imobiliários?
Agora, vamos fazer uma simulação de investimentos em fundos imobiliários. Para representar o mercado imobiliário no geral, vamos simular um investimento em um ETF (Exchange Traded Fund, um fundo que replica um índice) atrelado ao IFIX – indicador do desempenho médio dos fundos imobiliários no Brasil.
Além disso, iremos adotar um Dividend Yeld anual (taxa de dividendo em relação ao valor investido) de 8% pois, segundo Ricardo Figueiredo, Analista de fundos Imobiliários da Spiti, esse é o valor esperado para um cenário normal e de longo prazo.
Mas lembre-se: isso não é uma recomendação de investimentos. O intuito deste artigo é puramente educacional.
Quanto rende 100 reais em fundos imobiliários?
Para fazer a conta de quanto seu dinheiro rende em fundos imobiliários, vamos multiplicar o montante investido pelo Dividend Yeld que vamos utilizar – neste caso, 8% ao ano.
100 x 8% ou 0,08 = 8
Isso significa que, se você investir 100 reais em fundos imobiliários, você ganharia 8 reais em dividendos.
Agora, que tal aumentarmos um pouco o valor da simulação?
Quanto rende 1.000 reais em fundos imobiliários por mês?
Utilizando o mesmo exemplo acima com um valor diferente, eis o resultado que obteríamos:
1.000 x 8% ou 0,08 = 80
Em outras palavras, você ganharia 80 reais em dividendos caso investisse 1.000 em FIIs.
Quanto rende 5 mil reais em fundos imobiliários?
Por último, vamos simular um rendimento com 5.000:
5.000 x 8% ou 0,08 = 400 reais em dividendos no ano
Mas vamos supor que o ano foi muito bom para os fundos, e você conseguiu obter um ganho em dividendos de 12% no ano sob o seu patrimônio. A conta seria:
5.000 x 12% ou 0,12 = 600 reais
Deu para ter uma ideia de quanto você teria? Mas lembre-se de que não estamos colocando a valorização da cota na conta, apenas os dividendos distribuídos.
Mas se quiser fazer mais simulações e descobrir o quanto você precisa ter investido para conseguir viver com a renda que deseja, essa planilha vai te ajudar!
Conclusão
Investir e viver de renda com fundos imobiliários necessita disciplina e constância. E mais do que isso: conhecimento para escolher bons ativos.
É para isso que existe a Finclass: para fornecer educação financeira com os melhores do mercado.
A Finclass te ajuda a investir do zero através de aulas práticas e objetivos ministradas pelos melhores professores, como Thiago Nigro e Nathalia Arcuri.
Além disso, possuímos diversas planilhas que te ajudarão a atingir sua independência financeira!
E se você quer aprender mais sobre FIIs e ter acesso a essas planilhas, temos uma aula com os melhores gestores do mercado imobiliário: Carlos Martins e Flavio Cagno da Kinea Investimentos, a maior gestora de FIIs do Brasil.
Até a próxima!
