Fundos imobiliários: o que são e como funcionam?

Saiba o que são os fundos imobiliários e como funciona essa classe de ativos de renda variável

fundos imobiliários
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Uma carteira diversificada de investimentos possui diferentes classes de ativos que ajudam a minimizar os riscos e maximizar o retorno. Entre essas, não podemos deixar de citar os fundos imobiliários, conhecidos também como Fiis.  

Esse tipo de investimento vem cada vez mais ganhando solidez e caindo no gosto dos investidores brasileiros.  

Apesar dessa ascensão, por outro lado muitas pessoas ainda não sabem o que são os fundos imobiliários, quais os diferentes tipos, como funcionam, entre outros fatores fundamentais. 

Para sanar essas dúvidas, separamos neste artigo informações relevantes sobre os Fiis para que você tenha mais conhecimento no momento de investir.  

Portanto, seja você iniciante ou com um pouco mais de conhecimento sobre o tema, siga no artigo e confira informações que podem te ajudar a investir melhor em fundos imobiliários! 

O que são os fundos imobiliários? 

Explicando de forma simplificada, um fundo de investimento imobiliário se forma inicialmente por um grupo de pessoas que tem interesse em explorar investimentos no mercado imobiliário. Para sermos mais específicos, em grandes empreendimentos espalhados pelo país. 

Esse investimento é possibilitado e organizado por gestores experientes e regulamentados, que serão responsáveis por fazer o controle e gerenciar onde será alocado o dinheiro arrecadado.  

Fundos imobiliários - gestor
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Para isso, porém, é necessário um grande montante de dinheiro, já que exercer o controle sobre um grande imóvel requer um investimento alto.   

Portanto, a equipe de gestão emite cotas desse novo fundo para que mais pessoas possam comprar e entrar nesse investimento conjunto. Nesse sentido, é possível arrecadar uma quantia financeira muito maior e tornar a compra desses ativos algo viável. 

Essa emissão de cotas é feita por meio da bolsa de valores. 

Depois de emitidas, as pessoas podem adquirir essas cotas. Em seguida, os gestores usarão o montante arrecadado para adquirir imóveis e explorar o seu potencial para gerar renda aos investidores por meio da locação para grandes empresas do país.

Depois desse processo de aquisição dos imóveis, finalmente agora esse dinheiro será repassado aos cotistas. Com isso, receberão rendimentos proporcionais à quantidade de cotas que compraram do fundo.  

Trazendo para fora do mercado financeiro, é como se diversas pessoas comprassem uma casa em conjunto e alugassem para um terceiro, com todos os envolvidos no negócio recebendo sua parte proporcional no aluguel.  

A diferença é que nos fundos imobiliários estão inseridos alguns dos melhores imóveis do país, que são alugados pelas principais empresas do mercado.

Em meio a todo esse grande mercado, as pessoas físicas podem se tornar parte desses projetos e usufruir dos ganhos com esses aluguéis. Isso tudo de forma simplificada e com baixo investimento inicial. 

Como funcionam os fundos imobiliários? 

Explicamos de forma simplificada como funcionam os fundos imobiliários. Na prática, porém, existem algumas regras específicas, mas que servem para trazer maior organização e segurança a esse mercado. 

Entre essas regras está a forma como é realizada a emissão de cotas. Abaixo, vamos explicar de forma um pouco mais detalhada como se inicia um Fii e como são feitas novas emissões. Confira: 

IPO – 1ª emissão de cotas 

Com o intuito de adquirir os primeiros empreendimentos, as gestoras abrem o IPO com as cotas do fundo. Esse termo vem do inglês Initial Public Offering (Oferta Pública Inicial) e consiste na emissão de cotas para arrecadar dinheiro e ter recursos para adquirir os imóveis que serão alugados.  

As gestoras vão ao mercado e negociam suas cotas. Logo após, os investidores podem escolher se vão entrar ou não no IPO.  

Depois do período de arrecadação de recursos, as gestoras pegam o montante e investem nos imóveis. Com o controle dos imóveis, essas instituições alugam o espaço para os interessados e, além de arrecadar dinheiro para o fundo, repassam grande parte para os cotistas. 

No Brasil, os Fiis são obrigados a repassar 95% da arrecadação com os aluguéis aos cotistas. Esse pagamento, aliás, é feito em sua grande maioria de forma mensal, sendo uma boa opção para investidores que querem uma fonte de renda recorrente.  

Follow-On – emissões subsequentes 

Depois de realizado o IPO, as cotas adquiridas por investidores apenas trocam de mão, ou seja, não dão mais recursos para o caixa do fundo.  

Portanto, quando desejam arrecadar mais dinheiro para adquirir novos imóveis e aumentar o potencial do fundo, as gestoras realizam o processo de Follow-On. 

Esse procedimento consiste na emissão de novas cotas do fundo para arrecadar dinheiro. Como vantagem, os investidores que já são cotistas do Fii têm preferência sobre as novas emissões. Isso se chama direito de subscrição.   

Logo após todo esse processo, os investidores que demonstraram interesse adquirem essas cotas e aumentam a sua posição no Fii. Ao mesmo tempo, a equipe de gestão coleta mais recursos e tem mais caixa para adquirir novos imóveis e aumentar o potencial do fundo imobiliário. 

Tipos de Fii negociados na bolsa brasileira 

Atualmente, existem mais de 500 Fiis registrados na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), sendo que mais de 300 são negociados na bolsa de valores brasileira. Esses fundos imobiliários possuem características diferentes. 

Confira abaixo alguns dos tipos mais comuns: 

Fii’s de tijolo 

Os fundos de tijolo são a classe que investe em imóveis físicos. Por exemplo: shoppings, escritórios, galpões logísticos, hospitais, lojas, entre outros variados exemplos.  

Eles são criados tanto para adquirir imóveis já em operação quanto para construir outros que, futuramente, vão ser locados para gerar renda aos cotistas. 

Fundos imobiliários - galpões logísticos
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Fii’s de papel 

Os fundos de papel são as opções que investem em títulos financeiros vinculados aos imóveis. Entre eles os CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCI’s (Letras de Créditos Imobiliário).  

Esses dois tipos de títulos são emitidos por instituições financeiras para financiar o mercado de imóveis no país. Para emprestar esse dinheiro para o projeto, quem investiu no CRI — nesse caso o fundo imobiliário — recebe rendimentos como recompensa pelo risco. 

Esse valor é repassado aos investidores dos fundos de papéis, formando os rendimentos de quem investe nessa categoria.  

Essa classe de FII é uma boa opção para proteção contra a inflação, já que possuem contratos vinculados ao IPCA e ao IGP-M.

FoFs (Fundos de fundos) 

Os fundos de fundos são uma classe que investe em uma cesta de diversos fundos imobiliários. Ou seja, em vez de ter diferentes imóveis em seu portfólio, o fundo possui uma variedade de Fiis. 

Eles são uma boa opção para quem quer diminuir o risco ou ainda não se sente à vontade para escolher os próprios Fiis, já que promovem uma grande diversificação. 

Fundos híbridos 

Os fundos híbridos são os tipos de Fii que investem em mais de uma classe de ativos, ou seja, ao contrário das opções acima, ele não tem um tipo de ativo dominante no portfólio.  

Por exemplo, um fundo com ativos diversificados em lajes corporativas e galpões logísticos é um Fii híbrido.  

Fundos imobiliários versus imóveis: quais as vantagens? 

O sonho de poder investir em imóveis é algo que já é comum na cultura brasileira. A realidade, porém, é que comprar de forma direta pode ter muitos pontos negativos. Enquanto isso, optar pelos Fiis pode garantir diversos benefícios. Confira alguns deles abaixo: 

Renda mensal isenta de Imposto de Renda 

A primeira grande vantagem é que, até o presente momento, os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda. Enquanto isso, ao investir de forma direta em imóveis você paga esse tipo de tributo.  

Os fundos imobiliários têm incidência de Imposto de Renda somente se você quiser vender as suas cotas com algum lucro. Desse modo, o investidor deve pagar uma quantia de 20% apenas sobre o valor ganho.  

Liquidez 

A grande maioria dos fundos imobiliários do mercado possui alta liquidez, ou seja, são fáceis de vender em caso de necessidade. 

Liquidez nos Fiis
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Portanto, em caso de urgência, é possível negociar as suas cotas sem grandes problemas, em questão de segundos. Afinal, esses Fiis negociam milhões de reais todo dia. Isso é muito maior que o patrimônio da grande maioria dos investidores pessoas físicas. 

Em contrapartida, um imóvel físico para aluguel é muito mais difícil de ser vendido. Por isso, exige um grande esforço e paciência do dono, que pode até ter que abrir mão de parte do valor para negociá-lo.  

Custo baixo 

Investir de forma direta em um imóvel físico exige um grande aporte de quem deseja realizar a compra. Nos fundos imobiliários, em contrapartida, a maioria das cotas são negociadas por valores de R$ 100, em média, sendo que existem muitas opções que possuem preço bem abaixo disso.  

Portanto, é possível aumentar o seu patrimônio aos poucos, sem precisar de um aporte muito grande de uma só vez. 

Diversificação 

Com exceção de uma minoria, os fundos imobiliários possuem uma grande variedade de ativos em seu portfólio, sejam os fundos de tijolo ou papel.  

Portanto, um único Fii garante uma diversificação efetiva em diversos imóveis, com diferentes locatários e localizações em todo o país. 

Ao investir de forma direta em imóveis, sobretudo, o custo para ter mais de um ativo é pouco acessível à grande parte das pessoas. Portanto, ao não diversificar, você corre o risco de o seu imóvel se depreciar ou apresentar problemas.  

Gestão profissional   

Acima de tudo, os fundos imobiliários são geridos por profissionais qualificados. Ou seja, possuem anos de experiência no mercado e se dedicam diariamente a estudar e encontrar os melhores ativos.  

Portanto, você conta com especialistas no assunto fazendo a escolha dos imóveis e gestão dos processos. Isso garante qualidade e facilidade, e potencializa os seus investimentos.  

Por falar em gestores, te convidamos a assistir à Finclass de dois dos grandes nomes do mercado de Fii’s.  

Estamos falando de Carlos Martins e Flavio Cagno, sócios e gestores de fundos da Kinea, contando atualmente com mais de 10 bilhões sob gestão. 

Gestores Kinea Investimentos Finclass
Arquivo Finclass

Na Finclass com o tema Fundos Imobiliários, os dois gestores falam tudo sobre o que são os Fiis, as diferenças entre eles e outros insights completos para te deixar por dentro do tema. 

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